どうして当社の管理物件は満室なのか?


基本的な考え方

どうして当社の管理賃貸マンションは満室状態を維持しているのか? について少しご説明をしてみようかと思います。

当社の管理物件は、他社に比べてとても少ないです。
少ない代わりに、その分管理にも募集にも十分に手を掛けられることが強みとなっています。この強みを活かすために、今後もあまり管理物件を増やそうとは考えておりません。正直、部屋数の数的限界というものは存在します。あれもこれも管理をお受けしようとは思っていません。ただ、まだ、若干の余裕はありますが・・・。

募集の面では他社ではやっていない方法を考えて実践しています。そのマンションの専用ホームページを独自に作成しています。ホームページは製作業者に頼むのではなく、自ら手を掛け作成しています。ホームページの作製業者は、不動産業者ではありませんので、我々不動産業者から見るとどこかポイントがずれていることがあるものです。

不動産のホームページは不動産業者が作り、それ迄の経験が活きているものでなくてなりません。また、家主さんのこと、入居者のことに思いをはせて作られるべきです。管理している自分の会社のことを売るのではなく、管理させていただいている家主さんの物件を売ることを主眼に考えなければいけないと思います。

当社も不動産業者ですので、そして何よりもいわゆる不動産業者というのはどうようにしたら動くのかを知ってるということです。不動産業者の行動心理を知らずして賃貸物件の客付けはしてもらえません。このことについても、当社の培ったノウハウがあります。この点が、実は大きいのです。礼金や敷金そして手数料をゼロにしたからと言って成果が上がるものではありません。それらをキチンといただきながら成果を上げるというのが、私たちプロの仕事です。

また、管理の面では何事においても「すぐ対応する」ことを心がけていいます。

管理の面で言えばこんなこともやっています。例えば「鍵を実家に忘れきた、友達の部屋に置いてきてしまった」ということにより自分の部屋に入れない。こういうことは、たまにあることです。当社のその対応仕方はこちらです。

お陰さまで、今シーズンも満室を続けています。

 

                  物件のホームページはこんな感じです

上のそれぞれの写真をクリックしてください。物件のホームページ(HP)が表示されます。

 あなたがご所有になって賃貸マンションのホームページを作りませんか?

 

現在は、満室の為物件情報はありませんが、設備や生活関連情報等を常時掲載しています。

募集のシーズン中は、沢山の人にホームペ時を見ていただいていることが、アクセス解析システムで把握できます。

入居者に喜ばれるのは、お部屋のいろいろなところの寸法を表示しているところとです。お部屋の内見を済ませ、契約が終わると実際の生活を考えるようになります。しかし、内見の際にはそこまで気が回らないのは普通の方の状態です。そこでインターネットを通じホームページで確認が出来れば、再度、遠方の物件に出向かなくても済みます。これが、結構喜ばれています。

また、入居者からもホームページを通じてご連絡をいただくことがあります。騒音につての相談や、契約更新に際してのご質問や、その他いろいろなご相談・ご連絡を頂いております。

インターネットの世界も数年前とはガラッと変わり、今ではこのようなホームページも無料で誰でもが簡単にできるようになりました。しかし、まだまだなんとなく抵抗感のある方もいるものです。
数ある不動産業者の中でも、こうした形で物件そのもののホームページを作っているところは当社だけと自負しています。

ある意味、この物件ごとのホームページの作成が当社の大きな強みなっています。

昔から駅前で営業し、老舗と言われる不動産業者さんが結構あります。そして、同じように新興カタカナ名の大手不動産会社も沢山あります。これらのお店には、お客さんもそれなりに多く来店されるでしょう。しかし、ある意味これらの客さんは当社にとってどうでもいいのです。駅前の飲食店に「これは旨い」と言うお店はあまりないのが現実です。黙っていてもお客が入ってくるので、一般的な不味くないものを出せばよいわけです。ミシュランの三つ星店は、駅の近くにはありません。美味しいもの上手いものを食べようとするなら、お客さんも少し歩く位の努力は必要になってくるのです。

不動産のお店も同じです。

ただ、家主さんがやってはいけないことということが不動産業者サイドから見て三つあります。列挙すると次の三点です。

☑礼金敷金ゼロは、インパクトあり!と考えること。

☑自分の足で多くの不動産会社に広告を依頼すること。

☑ジモティ・ウイチコミに掲載すること。

こういうことをされる家主さんは、自分で頑張ってやっているという勘違いしていることを知らずにいるだけのことです。言ってみれば墓穴を掘っている状態です。

礼金敷金ゼロというのは、自分の所有する物件は良い物件ではないといっているのに等しいことです。

二番目は、不動産会社は信頼していないといっていることと同じです。そんな家主の物件に誰が一生懸命対応しますか?

三番目も同じです。

私たち不動産業者は、家主さんのために入居者のために仕事をしたいと思っています。信頼されてする仕事と、信頼されずする仕事はおのずと違ってきます。

当社は、実際の事務所の他に、インターネット上に会社のHP、物件の数だけのHPがあり、本店・支店がいくつもある状態になっていると言うことです。見つけるのは大変かもしれませんが、賃貸物件にしても売買にしても、依頼者のために「美味しい料理」を出せる自信はあります。

また、それだけ、インターネット上に入口が複数あるわけですから集客も望めると言うことになります。

                募集図面はカラ―仕上げでインパクトを持たせています

物件の紹介用図面には気を使っています

 

ファクスで届いた白黒で、かすれた写真や文字の募集図面は見ずらいものです。

当社では、それぞれの物件のホームページからカラーで取り出せる形を取っていますので、お客様も綺麗な図面を見ることが可能です。また、客付け業者さんにも、ホームページから取りだすようお願をしていますので、そこの客様も綺麗でハッキリとした間取りや写真を確認することができます。物件に好印象を持ってもらうのには、先ず、図面からということです。

                  見ていただくお部屋の第一印象は大切です

ルームステージング

 

入居者募集を開始すると、当然に案内と言うことになりお客様はお部屋をご覧になります。その際に、ガランとした何もないお部屋を見ることになるのが殆どのケースです。

当社では、それぞれの管理賃貸マンションに多少の家具や物品を室内に配置し、そこに住んだらこんなイメージかなと言うことがすぐに想像できるように心がけています。第一印象は、ぬくもりのあるお部屋という印象を与えたいものです。

                  日頃のイメージアップも大切です

シーズンには、イルミネーションを設置しイメージアップを行っています

 

建物と言うものは出来上がってしまうと、お部屋の内部を改装することは莫大な費用がかかりなかなか難しものです。

お部屋を変えられないとすれば、外側を変えると言うことになりますがこれはあまり意味がないような気がします。また、お部屋の中を飾りつけることは入居者のすることなので家主や管理会社の出来ることではありません。それでは外側を飾り付ければ良いのではということで、建物にイルミネーションを設置することになりました。

今年で4年間続けていますが、入居者の反応もすこぶる良く、歩いている人も足を止めて見てくれることが多いです。また、防犯上も良い言うということで駐在さんから誉められたこともありました。

今はイルミネーションもLED電球ですので、電気代も少なく好感度を高めることができます。

満室状態を維持できる要因の一つは、イルミネーションかもしれません。

           退去時の立会いも必要ですが、それよりも入居時の立会いが大切です

退去の立ち合いも必要ですが、入居時の立会いをすることでその後のクレームやトラブルを少なくさせることができます。

退去の立会いも重要な業務ですが、他の不動産業者さんは入居時の立会いは行わないのが殆どです。入居する際の鍵のお渡しも、「うちのお店まで取りに来て下さい」という形です。当社では、入居当日その賃貸マンショの現地で待ち合わせて鍵をお渡ししています。その際に、建物の概要説明、室内の設備についての説明、そして契約書・重説のポイントを押さえた再確認を行っています。

いくらオートロックが安全で良いと言っても、オートロックが初めての方もおられます。説明書を読んでもらうより、実際にテストした方が分かりやすいものです。ダイヤル式のポストの開け方、自転車の停め方その他もろもろを「実際にやってみる」ということをしています。特にゴミの出し方は重要です。

このような経験から、管理不動産会社として家主さんにも「ダメなものはダメ」と言わせてもらってます。それが結果的に

家主さんのためになることは、30数年の経験から分かっているからです。