聖蹟桜ヶ丘で不動産を営む散人の ショートコラム&ミニブログ

2019.10.13【不動産の売却などの依頼を受けたら・・・】

先日、相続絡みの土地売却の相談をお受けしました。そういう時に不動産業者は、先ず何をする

のか?と言う問題です。他の業者さんは分かりませんが私の場合は、先ず、現地の確認そして法務局で、登記簿謄本(今は、登記事項証明書というらしいです)、公図、地積測量図などの調査がワン・ツウのセットです。

ということで、まず、物件の概要を知ることから始めますね。それから、あれやこれや相場とか取引事例などを調べ、その物件特有の法的制限などです。今回は現況は雑種地ですが、地目は「田」でしたから、農転(農地転用届け5条1項6号)関係がポイントです


2019.10.5【土地売却の依頼】

山梨県笛吹市の土地の売却の依頼をお受けして営業活動を行っております。ここで2回ほど現地に行き、確認や調査などしています。更に、建売業者さん回りをして購入先を探しました。合計10社へのアプローチをして、価格は別として購入の意思表示をして下さったのが4社。他の6社は、在庫の関係とか規模が大きすぎるなど「お断り」でした。10社もアプローチをすると、相場も含めその地域の雰囲気や傾向等が分かってきます。現在も継続中ですが、依頼者さんも満足しているかどうか分かりませんが、一つのラインとして二桁の業者に当たったことについては評価して下さっているようです。

千葉とか茨城は遠い感じがしますが、多摩からだから、中央高速利用のエリアは苦になりませんね。


2019.9.21【不動産街頭無料相談】

当社は、東京都宅地建物取引業協会南多摩支部という団体に所属しています。毎年この時期に聖蹟桜ヶ丘の駅頭で相談会を開催しております。私も28年間相談員として参加していました。役員を終えてからは、後輩の皆さんの激励の意味で顔出しをする程度ですが、それでも団体のPRと不動産相談の需要に応えるために必要な事業だと思っています。不動産のことは、誰でもいいからとゆかず、相談しずらいと思っている人は多いと思います。公益社団ですから、諸問題にバランスよく答えてくれるので安心です。

当社も同じですので、お気軽にご相談下さい。


2019.9.20【山梨県へ】

山梨県の笛吹市の土地を売って欲しいと言う依頼を受けて、現地の確認及び周辺の業者回りをしてきました。案外地方の土地を所有している人は多いものです。特に、多摩ニュータウン地域では、買収の代替え地として山梨や長野県そして千葉県などに所有しているようです。以前にも、やはり山梨、そして千葉県、茨城県などの物件も扱ったことがります。こういった物件は、価格面では下がり気味ですが、遠方の為管理が出来ないという理由で売却したい方がいるものです。遠方の物件を扱うのも、それなりの楽しみ(プチ観光など)もありますので、ウエルカムですね。写真は、山梨県近代人物館です。


2019.9.16【看板作り】

もう何枚作ったでしょうか・・・。多分、9枚目くらいだと思います。神社の社務所の看板、手水舎の看板、その他、今回のように好きな言葉を杉板に彫り込んで自分の為に自室に飾るもの等々。

仕事の合間に時間のある時に少しづつ作業を行います。大体、一週間位で完成です。そんなに難しい作業ではありませんが、細かい注意は必要です。

依頼を頂ければお作りしますが、何せ、気ままなものですから満足していただけるものが仕上がるかは自信がありません。悪しからずです。。。


2019.9.6【9月で卒業確定の学生】

賃貸アパートやマンションの前を通ると、ハッキリこれは空き室だなと分かりことがあります。近年、9月頃になると大学4年生の中には卒業単位を確保できている人がいます。以前は、そういう学生は卒業までそのアパートに住み続け遊んでいるかアルバイトをしている人が多かったようです。しかし、今は実家に帰ってしまい就職までの時間を両親と過ごすと言う人が多くなっているようです。よって、9月10月ころから退去し始め、空き室となっているところがあるようになりました。私のところで管理しているマンションも、めったに空き室にならないのですが9月に入って2室このような理由で空き室が出ました。この新たな傾向の対策を考えなければなりません。


2019.9.5【谷間だった】

多摩都市モノレールの大塚帝京大学前駅から中央大学明星大学駅までの間の地域を「天野谷戸」と言います。谷戸と言うくらいですから、開発される以前は山と山の谷間だったことが分かります。グーグルマップの航空写真を見ると開発以前の姿が容易に想像できます。西側の中大の校地、東側の傾斜のある場所に貼りつく住宅街、確かに谷間の土地だったようです。そこにあるコンビニにも「天野谷戸公園前店」という名称がついています。モノレールが開通する前は、そこに住む人間の人数よりも、タヌキやキツネの数の方が圧倒的に多かった地域だったのでしょう。今や、学生さんの多く住むエリアに変わりました。


2019.9.3【貸土地】

3日前に地主さんから「この土地を貸たいんだけど・・・」と言う連絡を頂きました。そして、今日、「あの土地、決まった?今、借りたいと言う人が来てるんだけど・・・」、と言うわけで町田市上小山田町の貸土地は、3日で決まってしまいました。しかも、営業努力全くなしです。

たまにはこんなこともあるのが、仕事と言うものなのでしょう。

相撲取りなら「ごっつあんです」といいたいところです。


2019.09.2【市役所で会議】

午前10時から、市役所で街づくり審査会があり出席してきました。

今回のお題は、永山駅近くの2案件の審査です。具体的には書けませんが、取引形態が「信託」であったり、特別目的会社(SPC)とか信託受益権の売買など専門用語が出てきたりして、都市計画の専門家の皆さんは戸惑っていたようです。ましてや市民公募の委員さんも「?」と言う感じで静かでした。このあたりのことは、一時期懸命に勉強したことがあったので個人的には理解が出来ました。ただ、細かいところを思い出すのに時間がかかったことは確かです。アセットマネジメントとプロパティ―マネジメントとか、すっ~と言葉が出てこないのが困ったものです。

こっそりスマホで調べて、さも知ってたかのように話をしてきましたが、これも年齢を重ねたテクかもしれません。 


2019.08.31 【神社検定の結果通知が届きました】

6月に受検した神社検定三級の試験結果が届き、確認してみると得点は95点ということで合格でした。得点はともかくも合格して良かったと思っています。欲を言えば神社の祭礼前にこの結果が届いていれば、もう少しお祭りに気合いが入ったのになぁ・・・と残念な気持ちもありました。しかし、勉強の成果と言うのは、知らず知らずのうちに現れるもので今では受検して良かったと思っています。来年もワンランク上を目指します。


2019.08.19 【お祭りが近いので・・・】

八王子市東中野にある熊野神社は、野猿街道からも見える場所にあります。この地域にしては、珍しい「両部鳥居」です。両部とは密教の金胎両部(金剛界・胎蔵界)のことをいい、神仏習合を示す名残のようです。当然、熊野三山とも関係があると思われます。特に、熊野速玉大社、同じ形の鳥居です。また、別当のお寺が真言宗であったかもしれません。こんな視点で地域を見てみるのも楽しいことです。


2019.08.16 【あのお客さんどうしたかなぁ・・・】

7月中旬頃に管理物件のIWS-apartmentをご案内し、8月上旬にも同じくKSPマンションを見ていただいたお客様は、ご予算が合わないと言うことで当社の管理物件は見送りとなりました。その後丁寧な御礼メールをいただきましたので、中大生協さんの物件をメールでご紹介しましたがその後どうなった分かりません。しかし、丁寧なご連絡には親身になって「こんなのもありますよ」的な対応をしたくなってしまいましたが、大きなお世話だったのかもしれないと反省しました。良い物件と出会えるといいのですが。。。

2019.08.10 【管理物件の問題とは】

賃貸アパートやテナントビル、貸地や駐車場の利用者募集を頼まれてその業務を行うのが不動産仲介業。その家賃の集金やクレーム処理をするのが管理業。実際はその二つの業務を一緒にやっているのが不動産業。いずれにしても、不動産を扱う仕事としては、管理物件を増やしたいと考えるわけです。その数によって管理報酬が増えるので、経営も安定することになるわけです。しかし、この管理に関する分野は法律的規制がなく、その仕事を不動産会社を辞めた人が個人でやっていたり、そのアパートを建てた建設会社がやっている場合もあります。問題が起きるのは、そのようなケースが多いようです。

2019.07.17 【お寺で不動産の相談に乗ってきました】

お盆の終わりに所用がありお寺に行ってきました。用事を済ませて帰ろうと思った時に坊守さんというか奥さんに「ちょっとおかけになって」と声を掛けられ、境内の土地のことで相談を受けました。内容は省略(守秘義務がりますので)しますが、お寺も悩ましいことがあるようです。以前にも相談を受けたことがりますが、それはそれで仕事として取り組ませていただきました。土地の話しが終わってからは、寺の運営上の雑談になり、この頃はお通夜をやらなくていいですとか、直葬が増えたり、法事をしなくなったりと昔と違って運営も厳しいとのこと。二つ三つアドバイスをして辞しましたが、どこも大変ですがお寺も大変のようです。

2019.06.20 【検定試験を受けてきました】

先日、仕事とはまったく関係の無い「神社検定三級」という試験を受けてきました。勉強期間は、約4ケ月。試験を受けるのは、2年ぶりくらいでしたが、ことさら緊張することもありませんでした。国家試験ではないので、問題も素直なものが多く、ひねくれた問題はありません。ただ、知っていないと得点は出来ないと言うことからすれば「クイズ」的要素が強かったですね。自己採点では100問中96点は取れました。間違えた4問については何となく悔しさを感じましたね。頭のいい人が「1問、間違えてしまった!」と悔しがることがありますが、少しその気持ちが分かった気がします(笑)。結果の通知を楽しみに待つことにします。

2019.06.04 【申し込みが断られた理由】

お客様が物件を気に入って貸土地の申し込みをしましたが、貸主から断られました。お客様の業種は建築資材(足場材)の足場屋さんです。断られた理由は、周囲に畑があるので鋼板で囲われると風が通らなくなり、作物が育たないと言うことらしいです。そこで足場屋さんに「鋼板を設置しないといけないの?」と聞いてみると、「盗まれちゃうのでやはり囲いたいです」と言うお話でした。断られる理由もいろいろありますね。

2019.04.23 【不動産業と神様の話し】

お客様である家主さんや地主さんのお宅に行くと庭の一角に「稲荷神社」があったりします。知らん顔をして「何が祀られているんですか?」なんて聞いてみると、「キツネだよ」と言われる方が殆どです。「なにごとのおはしますかは知らねども・・・」といったところでしょうか。稲荷様と言えば宇迦之御魂神(うかのみたまのかみ)ですが、一般的にはなじみが無いようです。確かに狐の置物が必ずありますが、これは宇迦之御魂神のお使いがキツネということなので、いわゆる普通の神社の高麗犬と同じです。宇迦之御魂神は、食の神様なのであちこちで祀られています。

2019.04.15 【不動産業の資格の話し】

不動産の仕事を行うには、宅地建物取引士(20数年前)という資格を取らなければなりません。その他、関連資格で持っていた方がイイというのもはいろいろとあります。私も、不動産コンサルティング技能者(10数年前)やFP資格(7年前)、そして賃貸不動産経営管理士(2年前)というものを取りました。どれも講習かを受けてもらえるものではなく、試験を受けて取るものです。それなりに勉強しないと、試験なので必ず落ちます。しかし、例え合格したといってもスタート地点に立ったということに過ぎず、実務経験で積み上げることによりスキルが上げることが重要です。30数年実務に携わっていると教科書には載っていないことが分かってくるものです。また、それが楽しいということもあります。先ずは、スタートに立ちましょう。今は、仕事にまったく関係のない試験を受けようとしています。「神社検定」という試験ですが、結構、面白いですよ。

2019.04.03 【賃貸マンションのイルミネーション設置について】

昨年11月から管理している賃貸マンションにイルミネーションを設置し点灯させていました。賃貸シーズンが終わりましたので、ここでその設備を撤収しました。今回でイルミネーション設置は、2回目でしたが昨年もすべてで満室とり今年もお陰様で満室を維持いたしました。建物と言うのは室内や構造は変えられませんが、ちょっとしたアイデイアで外観や雰囲気は変えることができます。そんなところで他の賃貸物件との差別化を図り、少しでも入居者に喜んでいただければと考えています。次にシーズンも実施したいと思います。

2019.03.24 【賃貸マンションの騒音の苦情】

管理しているIWS-apartmentの入居者から、他の入居者が深夜「飲み会」しているらしく声がうるさく大変迷惑しているという苦情がありました。この種の苦情は古くて新しいものですが、時代によってその種類が違っています。サッカーのワルドカップが行われた時は、どの部屋も騒いでいたので逆に問題になりませんでしたが、少し落ち着いたころには23人で観戦しアルコールが入り大騒ぎをしてると言うものが多かったものです。今回は、昔からある部屋での数人による飲み会が原因です。若い学生の入居者ですから、仕方ないとはいえ隣人は迷惑です。 早速、入居者全員に通知をして、エントランスに掲示物を掲示してきました。しばらく様子を見て、それでもだめなら次の手を打つことになります。

2019.03.16 【契約前に契約書の説明】

 町田市にある中古住宅の売買契約締結が来週に予定されています。今回は、買主サイドの仲介業者としての立場です。売主さんにしても買い主さんにしても、普段は不動産の取引に縁のない生活をしているわけですので、契約締結当日に専門用語満載の分厚い書類を見せられて、読み聞かせをしてもらってもそんなにすぐに理解できるはずもありません。そこで当社は、契約する日の何日か前に原稿を渡し、概略の説明しその原稿を預けて読んでもらうことにしています。そうすることによって不安を解消し、契約当日も安心して迎えられ、疑問に思ったところの質問も出来、その後のトラブルも未然に防げることになります。手が掛りますが、私のところではそうしています。

2019.03.14 【貸土地の需要】

長年駐車場として貸していた土地がありましたが、駐車場としてあまり需要がなく1台しか借りてもらえませんでした。この度、その方が解約となりましたので、一括で資材置き場として貸土地の募集を掛けたところ2週間で借り手がつきました。結果、これまでの賃料の約10倍以上の金額になり地主さんにも喜んでいただきました。不動産コンサルテイングをしてよかったと思う案件でした。

2019.02.19 【外国人研修生の住宅】

管理物件をご利用いただいている足場専門の会社から相談がありました。4月から外国人の研修生を雇い入れる予定だが、その住宅を探して欲しいといことでした。厄介な依頼だなとは思いましたが、いろいろ探してみるとやはり「外国人はダメ」という返事が返ってくるばかりです。そこでその会社さんに、いっそのこと1000万円以下の団地のマンションか戸建て住宅を購入したどうですか?と提案しました。ただ何年も家賃を支払っているだけより、購入してその人達を住まわせその必要がなくなったら売却をして資金回収をすれば持ち出しが少なくなり、近隣の苦情も賃貸よりも少なく管理しやすですよという提案です。真剣に考えてくれてるようです。

2019.01.26 【相続に関する相談】

相続に関する相談がありました。権利関係ではなく相続税のことです。税理士さんに頼りっきりの計算ではなく、不動産鑑定士さんを利用すると結果的に税そのものを圧縮できる可能性がありますよというようにお答えしました。また永いお付き合いが始まりそうです。

2019.01.06 【車庫証明書】

車庫証明書の申請用紙に印が欲しいという方が来社しました。駐車場を管理していると「新車を購入したので車庫証明書の申請書に印鑑をください」という依頼が利用者からあります。管理者の印鑑を押せば、車庫証明は警察からもらえることになります。しかし、印鑑を押すだけで5,000円とか頂くのはどうかと思います。契約の更新事務手数料は頂きますが、車庫証明量としては当社は頂いていません。

2019.01.05 【契約書の内容】

今年もよろしくお願いいたします。さて、契約書について書きたいと思います。賃貸にしても売買にしても契約書の内容は重要です。重要事項説明書も「重要」というくらいですから、これも重要です。しかし、契約当日にいきなり読んでもらっても内容の細かいところまで理解できる人は誰もいないと思います。当社では、あらかじめ契約書類を契約前にお客様に見ていただいています。

2019.01.01 【謹賀新年】

今年もよろしくお願いいたします。

 

2018.12.27 【この1年を振りかえる:12月】

来春新入学予定の推薦合入試格者から管理賃貸マンションへ契約申し込みが9件ありました。また、新たに商業ビルのテナント募集のご依頼をいただきました。季節がら、忘年会も多く、年賀状の用意、神社の役員会・お札配り・越年迎年の準備等地域のボランテァ用事も数多くありました。

2018.12.26【留学生の受け入れ】

「入居者のために」と言っていますが、この入居者には外国人も含まれます。大学に通うとする外国人も、また、事業研修の名のもとにやってくる外国人も不動産業者としては相手にするようになるわけです。そうなれば、保証会社の厳選やソフト面で外国人対応の仕組みを構築しなければなりません。私どもは、それを構築するのが今後の仕事になるでしょう。また、家主もそれを受け入れる決断が必要になってきます。その決断ができないと他の物件との「差別化」と言う面ではNOです。

2018.12.25【家主は選択される側なる】

不動産業者が家主を選ぶ時代ということは、以前から言われておりますがこれはとりも直さず「不動産業者が入居者側に立つ」と言うことになります。逆に言えば、これまでは家主側に立っていたということになります。これは、住宅自体が不足していた頃の流れでそうなっていたのです。今後、人口減と住宅供給過剰の時代を考えるれば当然のことです。それに加えて、大学移転というこの地域の特性が加わるので、主役交代は自然の理です。

2018.12.24【ぼ~っと〇〇〇じゃねえよ】

中大法学部の移転が決まって何が起きるのでしょうか?多くの家主さんにはまだ実感がないのでしょう・・・。そりゃそうでしょう、5年後ですから。しかし、5年なんてあっと言う間ということを実感として理解していないと思います。家主から見る世界と、私ども不動産業者が見ている世界とは残念ですが違うのです。これまでは、「ちゃんとやれ!不動産屋!」とか言っていたのが逆になりますね、多分。ようやく、不動産業者が入居者のために家主を選ぶ時代が来ます。

2018.12.22【とうとうそうなりましたか】

大学のHPによれば、中央大学法学部が文京区大塚1丁目に移転することが決まったようです。これから我々学生向けアパート・賃貸マンションを扱う不動産業者にとって、いろいろ変化が出てくるでしょう。どう他社の物件と自社管理物件の差別化を図るかが問題です。

2018.12.16【地元はつらいよ】

よく地元のナントカとか、私の地元ではというような言い方をしますが、不動産の業界でも地元の業者という言い方をします。私の住んでいる八王子市堀之内での我が家は、代々の先祖から暮らしているので地元と言えると思います。仕事場の聖蹟桜ヶ丘はそういう意味では、他所の地で新参です。30年余聖蹟桜ヶ丘の事務所で仕事をしていますが、やはり「地元の案件が多いですね。。。

2018.12.15【お札配り】

「一年を振り返る12月」分はもう少し後にしましょう。今日・明日と、神社の役員をせていただいている都合上、御札配り(お釜〆と言っています)をします。担当氏子の家庭を回って、新しい年を迎えるにあたっての神棚用の御札を配布する奉仕です。

2018.12.14 「この1年を振りかえる:11月」

青梅市の貸土地が成約になりました。その他、宅建士の更新講習や宅建協会南多摩支部の日帰り旅行などがありました。

 

2018.12.13 「この1年を振りかえる:10月」

当社の貸地の管理物件を契約しているお客様から、青梅方面で300坪ほどの貸地を探して欲しいと言う依頼があり1ヶ月の間に6回程青梅市・瑞穂町方面に出掛けました。いろいろありましたが、同業の大学の先輩の紹介の物件が有力となり基本合意ができました。他は、雑用の多い月でした。

2018.12.12 「この1年を振りかえる:9月」

テナント募集の依頼を受けていた町田市上小山田の貸土地二区画が成約になり、さらに同じように依頼を受けていた上小山田にある貸倉庫も借り手がつきました。日頃のコンサルティングの成果です。

2018.12.11 「この1年を振りかえる:8月」

大塚帝京大学駅徒歩5分のところにある、学生向けワンルームマンションの売買契約が整いました。将来的に中央大学法学部の移転が具体化しつつあるタイミングで、一棟物の売り物が今後出てくる可能性が大いにある中で、勉強になることが多い案件でした。

2018.12.10 「この1年を振りかえる:7月」

1月頃に話が始まった、八王子市東中野のビルを売りたいと言う案件が基本的に纏まった。売主も直接買主も直接のお客様、仕事的には有難い形態。改めて物件調査を念入りに行いましたところ、膨大な資料になってしまいました。

2018.12.09 「この1年を振りかえる:6月」

八王子市東中野にある20年来賃貸借をしている作業場の契約更新作業で、6ケ月前くらいから借主さんから賃料値下げ交渉の依頼を受け、交渉が漸くまとまり契約更新手続きが終了。永い期間交渉をしても報酬は変わらない、しかし、借主は賃料が下がる、貸主は要らぬトラブルを回避できると思えばやって良かった思える仕事です。

2018.12.08 「この1年を振りかえる:5月」

売って欲しいとか貸して欲しい等の依頼を受けると、先ずはその物件を見に行きます。それを現地調査とか物件調査という言い方をします。その現地調査で千葉県の長生村まで行きました。その物件は、現在でも未だ売れません。また、青梅市の山の中の土地も見に行きましたが、こちも未だ借り手がつきません。

2018.12.07 「この1年を振りかえる:4月」

学生アパートの入退去が一段落した頃、売却の依頼を受けていた八王子市東浅川の土地が成約になりました。マイホームを建てる計画を持った、小さなお子さんのいる若夫婦が購入者でした。先日現地を見行ってみたら、上棟が終わった段階でした。

2018.12.06 「この1年を振りかえる:3月」

3月と言えば、学生アパートの退去・入居のシーズンで毎日のようにその立会いが続き、朝の早い日もあれば夜遅い日もありました。地方から来る人は、前の晩に多摩センターのホテルに泊まっていて翌朝8時なんていう人もいれば、つわものは前の晩に九州を出て午前中に到着という人もいます。いずれにしても、お引っ越しは大変です。。

2018.12.05 「この1年を振りかえる:2月」

町田市上小山田の貸倉庫が成約になった月でした。借りた方は、なんと芸術家さん。倉庫内で創作活動をしながら、作品を展示するギャラリーとして使うとのこと。やはりどことなく変わった雰囲気をお持ちの方でしたが、大成してくれるといいなぁ・・・と思いつつ、エールを送った2月でした。

2018.12.0 「この1年を振りかえる:1月」

永年のお付き合いをいただいている、SBS即配さんが探していた賃貸倉庫の契約ができた。元付業者は、宅建協会の府中稲城支部の会員さんの()中河原ホームさんでした。会うたびにこちらの状況を分かってくださり、親しく仕事ができ嬉しかったです。最後になって、「南多摩支部の支部長さんをされたれてんですね?!」と驚かれました。気づくの遅いよ!と思いましたが、まあ、そんなもんでしょう・・・と思いつつも親切にしてもらって良い仕事ができたことに感謝の1月でした。